Вы совершенно правы: в 2025–2026 годах на рынке долгосрочной аренды сложилась именно такая картина — в большинстве крупных городов цены выросли, а в Москве и Санкт-Петербурге они остались на прежнем уровне или даже снизились. Давайте разберёмся, почему так произошло и какие цифры это подтверждают.
📊 Динамика арендных ставок: столицы vs регионы
Для чистоты сравнения возьмём однокомнатные квартиры — самый популярный формат.
| Город / регион | Динамика за год (февраль 2025 – февраль 2026) | Средняя ставка в феврале 2026 (₽/мес.) |
|---|---|---|
| Москва | -2% (снижение) | ~75 000 |
| Санкт-Петербург | -1% (стагнация) | ~40 000 |
| Белгород | +23,9% | ~28 000 |
| Севастополь | +17,9% | ~35 000 |
| Самара | +12,4% | ~32 000 |
| Курск | +10,2% | ~25 000 |
| Краснодар | +8,5% | ~38 000 |
Как видно из таблицы, в то время как в столицах аренда практически не изменилась или даже подешевела, в ряде региональных центров рост составил 10–24%.
🧐 Почему в Москве и Петербурге аренда не растёт?
1. Высокая база и перегрев рынка
В 2023–2024 годах аренда в столицах росла рекордными темпами (до 25% за сезон). К концу 2024 года ставки достигли уровня, который платёжеспособный спрос уже не мог поддерживать. Наступило естественное насыщение.
2. Массовый выход квартир на рынок
В 2025 году количество предложений аренды в Москве выросло на 14%, а студий — на 59%. Причины:
- Часть собственников, не сумевших продать квартиру по завышенной цене, перевели её в аренду.
- Завершились многие инвестиционные проекты (покупка на этапе котлована с целью перепродажи), и инвесторы предпочли сдавать квартиры, а не продавать их с дисконтом.
Резкий рост предложения при стабильном спросе привёл к снижению ставок. В I квартале 2026 года 28,6% арендодателей в Москве были вынуждены снижать цену.
3. Отток спроса в регионы
Развитие внутреннего туризма и удалённой работы позволило многим москвичам и петербуржцам переехать в более комфортные по климату и цене регионы (юг, Черноземье, Поволжье). Это усилило спрос в провинциальных центрах и одновременно снизило его в столицах.
📈 А что в регионах? Почему там рост?
Главный драйвер — переток покупательской способности
Из-за высокой стоимости жилья и ипотеки в Москве/СПб люди активнее снимают квартиры в городах-миллионниках, где работают и учатся. При этом новое предложение не успевает за спросом.
Внутренняя миграция и туризм
- Белгород, Курск, Воронеж — приток временных жителей из приграничных территорий и переселенцев.
- Севастополь, Краснодар — рост туристического потока и перевод сотрудников на удалёнку из столиц.
- Самара, Казань — развитие промышленности и университетских центров, привлекающих студентов и вахтовиков.
Эффект низкой базы
В региональных центрах аренда исторически была дешёвой, и даже после роста на 10–20% она остаётся намного доступнее столичной. Например, снять «однушку» в Белгороде за 28 тыс. рублей — всё равно в 2,5 раза дешевле, чем в Москве.
🔮 Что дальше?
По прогнозам аналитиков «Циан» и «Мир квартир», тенденция сохранится как минимум до конца 2026 года:
- В Москве и Санкт-Петербурге ставки продолжат медленное снижение (ещё на 2–5% к лету), особенно в сегменте студий и малогабаритных «однушек».
- В региональных центрах (особенно южных и промышленных) рост замедлится, но цены останутся на достигнутых уровнях или будут расти темпами не выше инфляции (5–7% в год).
Исключение — города, где рост уже был аномально высоким (Белгород, Курск). Там возможна небольшая коррекция вниз, если миграционный поток ослабнет.
💎 Итог
Ваше наблюдение абсолютно верно: в 2025–2026 годах арендное жильё подорожало во многих крупных городах России, но не в Москве и Санкт-Петербурге. Более того, в столицах цены даже немного снизились. Причина — перенасыщение предложения в столицах и перераспределение спроса в регионы.
Если вас интересует конкретный город, пишите — я подберу актуальные данные по нему.
Комментарии