Да, действительно, за последние несколько лет ситуация на рынке жилья в корне изменилась. Сегодня в подавляющем большинстве регионов новостройки заметно дороже вторичного жилья, и это стало устойчивым трендом, который продолжает усиливаться.
🏠 Сравнение цен: первичный vs вторичный рынок
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в крупных городах России на начало 2026 года достигла 184,8 тыс. рублей, в то время как на вторичном — 121,9 тыс. рублей.
В целом по стране разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильём, по данным Центробанка, составляет около 60%, а в отдельных регионах, например в Центральном федеральном округе, этот разрыв достигает 84%.
Средний разрыв по России увеличился с 20% в 2024 году до 27% к концу 2025 года.
🧐 Почему новостройки стали дороже?
Этот перелом произошёл не сразу, а под влиянием нескольких ключевых факторов.
- 🏛️ Реформа долевого строительства (2018 г.): Переход на проектное финансирование и эскроу-счета вынудил застройщиков строить на кредитные деньги, что заложило высокую базовую стоимость в цену квартир.
- 🏦 Эра льготной ипотеки (2020–2024 гг.): Программы господдержки создали колоссальный спрос на новостройки, позволив девелоперам активно поднимать цены.
- 📈 Инфляция издержек: На фоне удорожания стройматериалов, логистики и рабочей силы, застройщики вынуждены закладывать в цену выросшую себестоимость.
В результате, ещё в 2017 году новостройки в Москве были дешевле «вторички» на 21%, а к концу 2025 года стали дороже на 20%.
🗺️ География разрыва: где разница максимальна и минимальна
Разрыв в ценах сильно варьируется в зависимости от региона, при этом, по данным аналитиков, к концу 2025 года не осталось городов, где «вторичка» была бы дороже «первички».
Наиболее заметный разрыв наблюдается в отдельных городах: лидером является Новокузнецк, где новостройки дороже «вторички» на 61%, за ним следуют Челябинск (56%) , Барнаул и Набережные Челны (52%) .
💡 Нюанс: «Новая вторичка» — золотая середина?
При детальном сравнении важно различать рынки. Если брать не старый жилой фонд, а «новую вторичку» (квартиры в домах, построенных за последние 5–10 лет), то картина меняется. Исследование портала «Циан» показало, что разрыв между стоимостью квадратного метра в «новой вторичке» и в новостройках составляет всего около 6%.
В некоторых городах есть предложения, которые могут быть выгоднее покупки у застройщика:
Это происходит потому, что инвесторы, продающие квартиры в уже сданных домах, зачастую готовы давать скидки, чтобы быстрее выйти из актива.
🔮 Прогнозы и риски на 2026 год
Рынок находится в точке неопределённости. Цены на новостройки продолжают расти (на 8,1% за год), тогда как вторичное жильё дорожает медленнее (+8,7% за год) или даже стагнирует. Эксперты сходятся во мнении, что ключевым фактором для изменения текущего дисбаланса станет динамика ключевой ставки ЦБ.
💎 Что в итоге?
- Покупка «вторички» — это возможность купить жильё сейчас, часто по более низкой цене и с бóльшим метражом, но, вероятно, с устаревшей планировкой и без гарантий застройщика.
- Покупка новостройки — это инвестиция в современные стандарты жилья, но с переплатой и риском столкнуться с тем, что при перепродаже вы не сможете компенсировать эту переплату.
Чтобы помочь вам определиться, что важнее — цена, качество или расположение, я готов подобрать актуальные варианты под ваш бюджет и пожелания.
Комментарии