Оформление дарственной (договора дарения) на квартиру в 2026 году претерпело важные изменения. Теперь процедура стала строже, но при этом надёжнее защищает обе стороны. Я подготовил для вас пошаговую инструкцию с учётом всех последних поправок в законодательстве.
Шаг 1️⃣: Проверьте, можно ли дарить квартиру
Прежде всего, убедитесь, что у вас есть право подарить квартиру. Это невозможно, если:
- Квартира находится в залоге у банка (в ипотеке), если нет письменного согласия кредитора.
- Собственник — несовершеннолетний или недееспособный — от его имени сделку могут совершить только опекуны с разрешения органов опеки.
- В договоре есть условие о встречной передаче вещи, услуги или денег — такой договор могут признать притворной куплей-продажей.
Шаг 2️⃣: Определите, нужно ли идти к нотариусу (обязательно!)
С 13 января 2025 года действует новое правило: договор дарения квартиры между любыми физическими лицами (даже близкими родственниками) подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Это значит, что составить дарственную «на коленке» и подать её в МФЦ больше нельзя. Без визы нотариуса Росреестр просто не примет документы на регистрацию.
Почему это нововведение? Законодатели хотят защитить людей от мошенничества и сделок под давлением или в состоянии невменяемости. Нотариус проверяет дееспособность сторон и их добрую волю.
Исключение: Если квартиру дарит государственное или муниципальное образование (например, администрация города) — нотариус не нужен. В остальных случаях — только нотариус.
Шаг 3️⃣: Соберите пакет документов
Вот что нужно будет предоставить нотариусу:
| Документ | Примечание |
|---|---|
| Паспорта дарителя и одаряемого | Оригиналы |
| Правоустанавливающие документы на квартиру | Договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство |
| Выписка из ЕГРН | Можно заказать онлайн — подтверждает, что даритель — собственник |
| Согласие супруга (если квартира куплена в браке) | Заверяется нотариально. Без него сделка может быть оспорена в суде |
| Разрешение органов опеки | Если дарение затрагивает права несовершеннолетнего или недееспособного |
Совет: Если сомневаетесь в полном списке, позвоните в выбранную нотариальную контору — они подскажут, что ещё может понадобиться.
Шаг 4️⃣: Составьте договор дарения
Вы можете составить договор самостоятельно (нотариус проверит и поправит) или заказать его составление прямо у нотариуса. В договоре обязательно должны быть:
- Точное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж (данные, позволяющие её однозначно определить).
- Явное указание на безвозмездность: фраза, что даритель не требует взамен никакой платы или услуг.
- Паспортные данные сторон и их подписи.
Договор составляется в трёх экземплярах: по одному для дарителя, одаряемого и для Росреестра (его подаст нотариус).
Шаг 5️⃣: Заверьте договор у нотариуса
Приходите к нотариусу с документами. Нотариус:
- Проверит дееспособность сторон и законность сделки.
- Разъяснит правовые последствия дарения (например, что подарить — значит лишиться права собственности навсегда).
- Заверит договор.
- Самостоятельно подаст документы в Росреестр в электронном виде.
Важно: Нотариус может (и часто будет) подавать документы в Росреестр сам. Регистрация перехода права собственности в этом случае обычно занимает 1 день. Госпошлина за регистрацию уже включена в итоговый счёт нотариуса.
Сколько стоит? Стоимость складывается из:
- Федерального тарифа (госпошлины за нотариальные действия): 0,5% от суммы договора (кадастровой стоимости квартиры), но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. Однако для близких родственников установлена льгота — они платят только 0,5% от суммы, но не более 10 000 ₽.
- Регионального тарифа (услуги нотариуса): устанавливается местными нотариальными палатами, узнавайте на месте.
- Госпошлины за регистрацию права в Росреестре (обычно её перечисляет нотариус).
Шаг 6️⃣: Получите выписку из ЕГРН
После того как нотариус заверит договор и направит документы в Росреестр, через несколько дней (обычно 1–3) вы получите выписку из ЕГРН — документ, который подтверждает, что одаряемый теперь полноправный собственник квартиры. Нотариус может отправить её электронно, или вы можете заказать бумажную версию в МФЦ.
💰 Налоги при дарении квартиры
Это важный вопрос, который волнует многих. Здесь всё зависит от степени родства:
| Кто дарит | Нужно ли платить налог (НДФЛ)? |
|---|---|
| Близкий родственник: супруг(а), родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сёстры | НЕТ, налогом такие подарки не облагаются |
| Остальные родственники и неродственники: дяди, тёти, двоюродные братья, друзья и т.д. | ДА, нужно заплатить 13% (или 15% при доходах более 2,4 млн рублей в год) от кадастровой стоимости квартиры |
Что делать, если налог платить надо?
- До 30 апреля года, следующего за годом получения подарка, подать декларацию 3-НДФЛ.
- До 15 июля того же года уплатить налог.
📋 Памятка: можно ли оспорить дарственную?
Да, и это делают довольно часто. Самые распространённые основания для отмены дарения:
- Даритель был недееспособен (например, из-за болезни, алкогольного опьянения) — нужна посмертная психиатрическая экспертиза.
- Сделка совершена под давлением, угрозой или обманом.
- Притворная сделка — например, когда дарение прикрывает куплю-продажу (одаряемый передал деньги, а налоги не заплатил).
Чтобы обезопасить себя как дарителю: сохраняйте документы о состоянии здоровья, заключайте сделку осознанно и обязательно через нотариуса — он зафиксирует вашу дееспособность.
💎 Коротко: главные изменения 2026 года
- Нотариус обязателен для всех договоров дарения квартир между физическими лицами (с 13 января 2025 года).
- Регистрация через нотариуса быстрее — часто за 1 день.
- Скидка на услуги нотариуса для близких родственников — федеральный тариф ограничен 10 000 рублей.
Если у вас остались вопросы по конкретной ситуации (например, как оформить дарение доли или если один из собственников — ребёнок), дайте знать, я помогу разобраться.
Комментарии